Research portfolio
El mercado se parece al de comienzos de los años 2000 pero sin propietarios endeudados, por eso los precios de lista se ajustan a la baja con mucha lentitud
El mercado inmobiliario continúa evolucionando a ritmo muy lento con escasas operaciones, de acuerdo a la infor- mación que pudimos recoger de algunos operadores de Montevideo. El escaso número de operaciones parece haberse acentuado en los meses de abril y mayo, de acuerdo a la evolución de la recaudación del ITP. La recaudación corregida por IPC bajó 5,1% en los últimos doce meses y si bien esta caída es menor a los registros observados durante 2013 conde la caída llegó a superar el 15%, no deja de ser una señal de que el mercado inmobiliario atraviesa una etapa recesiva.
Recordando la serie histórica de las transacciones apa- rentes podemos comparar en qué nivel estamos en el momento actual. En abril de 2014 –último dato publicado al momento de esta nota– estamos un 20% por arriba del volúmen que se transaba en 1999 y un 50% más alto que en 2002. En los cuatro años transcurridos entre 2000 y 2003 el mercado evolucionó hacia una fuerte recesión como consecuencia del preámbulo y más tarde crisis de la caída del régimen de convertibilidad en Argentina en el año 2001.
Las razones que a nuestro juicio han llevado a este estancamiento tienen que ver con el desinfle gradual de la burbuja inmobiliaria que se infló en 2010 y pueden sintetizarse en los siguientes:
a)La política monetaria expansiva de EE.EE para con- trarrestar la crisis hipotecaria, derivó en la formación de burbujas en los mercados de activos financieros, de commodities e inmobiliarios en varios países del planeta, incluyendo a Uruguay. El anuncio del des- mantelamiento de las compras de bonos por la Fed fue un shock negativo para los mercados inmobiliarios, ya que hizo suponer que las tasas de interés irían a subir, que el dólar se iría a apreciar en los mercados internacionales, etc. todo lo cual retrajo a los inversores inmobiliarios.
b) La percepción predominante de que los precios llega- ron a un techo comparados a otros mercados y ante una eventual corrección cambiaria — inducida por la crisis de Argentina — que pudiera provocar una caída de los precios de los inmuebles, indujeron a muchos propietarios a ofrecer a la venta sus propiedades para estar más líquidos ante una eventual crisis. Esto causó un freno en el ingreso de capitales al sector inmobiliario,
c) la carrera sin límites que parecen tener los aumentos salariales, y la inflexibilidad de los costos, presionan indebidamente a que el promotor inmobiliario y al constructor a subir los precios, pero ahora no en- cuentran fácilmente quien los pague. Los márgenes se contraen y restan flexibilidad para negociar los precios y poder restablecer el equilibrio, lo que ya comenzó a frenar la actividad de la construcción.
d)el cepo cambiario impuesto en Argentina a fin de 2011, junto al acuerdo tributario, así como acciones judiciales adoptadas contra el Royal Bank of Canadá, etc. retrajo los inversores argentinos que son quienes más movilizan el mercado.
Estancamiento de la Construcción
El freno de la actividad inmobiliaria se trasladó a la Cons- trucción. Los datos de las Cuentas Nacionales muestran la evolución hasta el cuarto trimestre de 2013.
De ahí en adelante, podemos anticipar qué está ocurriendo en base al indicador sintético de producción de insumos –elaborado por nosotros– para anticipar qué puede estar pasando este año. Este indicador engloba al Sector de producción de Cemento, Cerámicas, y materiales de construcción así como a la Industria de Hierro, y registra una caída de 18% desde el trimestre finalizado octubre, que también se vio ratificada por una caída en las ventas de las barracas de construcción en el primer trimestre de este año.
Se puede encontrar una similitud entre lo que ocurre ahora con aquél período de estancamiento de comienzos de la actividad de los años 2000, pero con una diferencia fun- damental. En aquél entonces, la actividad cayó pero los propietarios estaban endeudados y tenían necesidad de vender. Hoy la situación es diferente, quienes ponen a la venta sus propiedades no saben qué hacer con el dinero, sólo se sientan a esperar a ver qué pasa devengando un interés muy bajo.
Pero lo cierto que el mercado perdió el dinamismo que tuvo en el año 2011 –que fue el mejor desde el punto de vista inmobiliario según los operadores– luego de sorteada la crisis de 2009.
Aumento de la oferta
La oferta de inmuebles mantiene una sostenida tendencia de aumento. Este cambio de tendencia se observa desde hace varios meses, en que la tendencia se aceleró al 25% anual hasta el mes de mayo. Los propietarios habían retirado sus propiedades de la venta durante 2013, pero hacia el último trimestre del año y coincidiendo con el agravamiento de la crisis de Argentina y subida del tipo de cambio, parecen haber cambiado de humor. Ahora son más vendedores que hace un año atrás. Pero, ese cambio no se refleja en una baja de precios de lista.
La oferta de casas aumenta más rápido que la de apartamentos, fundamentalmente por los problemas derivados de la inseguridad ciudadana. Según infor- man algunos operadores, la gente prefiere vivir en casas más que en apartamentos, pero las condiciones no son al día de hoy las más propicias.
Los precios de lista se mantienen estables
De acuerdo al relevamiento que hace Portfolio, los precios de venta “de lista” se mantienen estables en promedio, aunque con comportamientos disímiles según zona y tamaño de los inmuebles.
En las zonas altas –Puerto del Buceo, Carrasco, Po- citos, Punta Carretas, Punta Gorda, Golf– se percibe ya desde hace meses una flojedad de los precios de apartamentos, y en los últimos doce meses se notó una baja de los precios “de lista” para todos los tamaños. Se exceptúan de esta tendencia las propiedades muy bien ubicadas o frente al mar donde la demanda es siempre pujante.
En las zonas medias –Centro, Cordón, Parque Batlle, Parque Rodó, Buceo, etc.– los precios de lista de apartamentos aumentan, tanto en los inmuebles chicos como grandes. Un apartamento de un dor- mitorio que en promedio costaba hace un año 100 mil dólares, hoy ese precio de venta aumentó 7,8% y uno de cuatro dormitorios aumentó 16,6%. Muchos compradores que no acceden a una vivienda cómoda en Pocitos por ejemplo, pueden acceder a comprar una más grande en Parque Rodó y la diferencia de zona no es tan relevante.
Los inmuebles en las zonas medias son en general más baratos que el promedio general, pero donde más se nota la diferencia es en las propiedades de mayor tamaño. Mientras el valor promedio es de 420 mil dólares para un apartamento de 4 dormitorios, en una zona media se puede adquirir por unos 270 mil.
Por lo general las propiedades más pequeñas y en zonas de menor valorización, al resultar más accesibles para los compradores son donde el mercado se pone más tirante y donde más suben los precios. Pero últimamente en las propiedades chicas también se empezó a sentir alguna dificultad, porque en el ambiente flota la idea de que los precios están bajando.
En la realidad, los precios están bajando porque quien quiere vender tiene que bajar el precio de lista, pero estos se modifican con mucha lentitud. Lo que observamos en nuestro research es que hay propiedades que se mantienen a la venta por un tiempo más largo que hace tres años atrás. En pleno boom en 2011, los apar- tamentos de 1 dormitorio se vendían en un par de días, hoy no ya no es así.
Lo que los propietarios deben tomar no deben olvidar que el precio de lista de un inmueble, tiene una connotación temporal. Si el precio es alto para lo que espera el mercado, la propiedad demorará más en venderse.
Valores del m2
Los valores del m2 se mantienen estables, aunque evolucionando por debajo de su tendencia de largo plazo. Particularmente en las zonas altas, la divergencia del precio del m2 con su tendencia es muy notoria.
Los precios en las zonas medias crecen a un ritmo promedio mayor que las altas. Al resultar más inaccesibles las propiedades en las zonas altas, se produce un efecto sustitución y la demanda se vuelca a las zonas medias.
